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    房地产(chǎn)市(shì)场迎重磅利好!“金融16条”政策优化、延期
    2023-08-19

    7月10日,中国(guó)人民银行、国家金融监督管理总(zǒng)局发布(bù)《关于延(yán)长(zhǎng)金(jīn)融支持房地产市场平(píng)稳(wěn)健康发展有(yǒu)关政(zhèng)策期限(xiàn)的通知》,对“金融16条”中有关政策有适用期限的(de),将(jiāng)适用(yòng)期限(xiàn)统一延长至2024年12月31日(rì)。

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    中国人(rén)民(mín)银行 国家金融(róng)监督管理总局有关负责人

    就(jiù)延长金融支持房地产市场平稳健康发展有关(guān)政(zhèng)策

    期限的通知答(dá)记者(zhě)问


    问:此项政策出台的背景是什(shí)么?

    答:2022年11月11日,中国人民银行、原(yuán)银保监会联合出台《关于做好当前金融支持房地产市场平(píng)稳健康发(fā)展工作的通知》(简称《通(tōng)知》),从保(bǎo)持(chí)房地产融资平稳(wěn)有序(xù)、积极做好保交楼金(jīn)融服务、配合做(zuò)好受(shòu)困(kùn)房企风险处置、加大住房租赁金融支持等方面,明确(què)了16条支(zhī)持政策,其中(zhōng)两条政策(cè)规定了适用期限。《通知(zhī)》发布实施后,对保持(chí)房地产融资(zī)合理适度、推动(dòng)化解房(fáng)地产企业风(fēng)险发挥了积极作用(yòng),取得了良好的(de)政(zhèng)策效果。综合考(kǎo)虑当前房(fáng)地产市场(chǎng)形势,为引导金融机构继续对房地(dì)产企业存量融资展期,加大保(bǎo)交(jiāo)楼金融(róng)支持,中国(guó)人(rén)民银(yín)行(háng)、国家金融监(jiān)督管理(lǐ)总局决定,延长有关政策适用期限。

    问(wèn):延(yán)期涉及(jí)哪两条(tiáo)政策?

    答:政策延期涉及两(liǎng)项内(nèi)容(róng):

    一是(shì)对(duì)于房地(dì)产(chǎn)企(qǐ)业开发贷款、信托贷款等存量融资,在保证债(zhài)权安全(quán)的(de)前提下,鼓励金融机构与(yǔ)房地产企业基于商业性原(yuán)则自主协商(shāng),积(jī)极(jí)通(tōng)过存量贷(dài)款(kuǎn)展期、调(diào)整还款(kuǎn)安排等方(fāng)式予以(yǐ)支持,促进(jìn)项目完工交付。2024年12月31日(rì)前到期的(de),可以允(yǔn)许(xǔ)超(chāo)出(chū)原规定多展期1年,可不调整贷款分类(lèi),报送(sòng)征信系(xì)统的贷(dài)款分类与之保持一致(zhì)。

    二是对于商业银行按(àn)照《通知》要求,2024年12月31日前(qián)向专(zhuān)项借款支持项目发放的配(pèi)套(tào)融资,在(zài)贷款期(qī)限内不(bú)下调风险分类;对债务新老划断后的承贷主(zhǔ)体按照(zhào)合格借款主体管理。对于新发放的配套融资形成不良的,相关机构和人员已(yǐ)尽职的,可予(yǔ)免责。

    除上述(shù)两条政(zhèng)策外,其他(tā)不涉及适用期限的政(zhèng)策长(zhǎng)期有效(xiào)。各金融机(jī)构应按照文(wén)件(jiàn)要(yào)求切实抓好落实,因城施(shī)策支持刚性和改善性住房需求,保持房地产融资(zī)合理适度,加大(dà)保交楼(lóu)金(jīn)融支持,推动行业风险市场化(huà)出清,促(cù)进房地产市(shì)场平稳健康发(fā)展。


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    “金融16条”《通(tōng)知》原文(wén):

    为贯彻落实党中央、国务(wù)院决策部署,坚持房子(zǐ)是用来住的、不是用(yòng)来炒的(de)定位,全面落实房地(dì)产长效(xiào)机制,因城(chéng)施策支持刚性(xìng)和改善(shàn)性住(zhù)房需求,保持房地产融(róng)资合(hé)理适(shì)度,维护住房消费者合法(fǎ)权益,促进(jìn)房(fáng)地产市场平稳健康发展,现将有关(guān)事(shì)项通知如(rú)下(xià):

    一、保持(chí)房地产融资(zī)平稳有序

    (一)稳(wěn)定(dìng)房地产开发贷款投放。坚持(chí)“两个毫不(bú)动摇”,对国有(yǒu)、民营等各类房地产(chǎn)企业一视同仁。鼓励(lì)金融机构重点支持治理(lǐ)完善、聚焦主业、资质良(liáng)好的房地产企业稳健发展。金融机(jī)构要合理区分项目子(zǐ)公司风险(xiǎn)与集(jí)团(tuán)控股公司风险,在保证债(zhài)权(quán)安全、资金封(fēng)闭(bì)运作的(de)前提下,按照(zhào)市(shì)场化原则满(mǎn)足房地产项目(mù)合理融资需求。支持项目(mù)主办行和银团贷款模式,强化(huà)贷款审批(pī)、发放、收回全(quán)流程管理,切实(shí)保(bǎo)障(zhàng)资金安全(quán)。

    (二)支持个人住房贷(dài)款合理需(xū)求。支(zhī)持各地在全国政策基础(chǔ)上(shàng),因城施策实施好差别化住房信贷政策,合理确定当地个人住房贷款首付比例和贷(dài)款利率政策下限,支持刚性和(hé)改善性(xìng)住房需求。鼓励金融机构结合(hé)自身经营情况、客户风险状况(kuàng)和信(xìn)贷(dài)条件等,在城市(shì)政(zhèng)策下限(xiàn)基(jī)础上,合理确定个人住房(fáng)贷款具体首付(fù)比例(lì)和利率水平。支持金融机构优化新市民(mín)住房(fáng)金(jīn)融服务,合理(lǐ)确定符(fú)合购房(fáng)条件新(xīn)市民首(shǒu)套住房个人住(zhù)房贷款的标准(zhǔn),多维度科学审慎评估新市民信用水平(píng),提(tí)升借(jiè)款和还款便利度。

    (三)稳(wěn)定建筑企业信贷投放。鼓励金融机构在风(fēng)险可控、商业可持续基础上,优化建筑企(qǐ)业信贷服务,提供(gòng)必要(yào)的(de)贷款支持,保持(chí)建(jiàn)筑(zhù)企业融资连续稳定(dìng)。

    (四)支持(chí)开发贷款、信托贷(dài)款等存量融资(zī)合理展期(qī)。对(duì)于房地产企(qǐ)业开发贷款、信托贷(dài)款等存量融资,在保证债权安全的(de)前(qián)提下,鼓励(lì)金融机构与(yǔ)房地产(chǎn)企业基(jī)于商业性原则自主(zhǔ)协商,积极通过存量贷款展期、调整还款安排等方(fāng)式予以支持,促(cù)进项目完工交(jiāo)付。自本通知(zhī)印发之日起,未来半(bàn)年内到期(qī)的,可以(yǐ)允许(xǔ)超出原规(guī)定多展期(qī)1年,可不调整贷款分类,报送征信系统的贷款分(fèn)类与(yǔ)之保持(chí)一致。

    (五)保持债券融资基(jī)本稳定。支持优质房(fáng)地产企业发行(háng)债(zhài)券融(róng)资(zī)。推动专业信用增进机构为财务总体健康(kāng)、面临短期困难的房地产企业债券(quàn)发行提供增信(xìn)支持。鼓励债券发行(háng)人与持有人(rén)提前(qián)沟通,做好(hǎo)债券兑付(fù)资金安排(pái)。按期兑付确有困(kùn)难的,通过协(xié)商(shāng)做出合理展期(qī)、置换等安(ān)排,主动化(huà)解风险。支持(chí)债券发(fā)行人在境内(nèi)外市场回购债(zhài)券。

    (六(liù))保(bǎo)持信托(tuō)等资管(guǎn)产品融资稳定。鼓(gǔ)励(lì)信托等资管产品(pǐn)支(zhī)持房地产合理融资需求。鼓(gǔ)励信托公司等(děng)金融机构(gòu)加快业务转(zhuǎn)型(xíng),在严格落实资管产品监管要求、做好(hǎo)风险防控的基础上,按市场(chǎng)化、法治化原(yuán)则支(zhī)持房地产企(qǐ)业和项目的合理(lǐ)融资需求,依(yī)法合规为(wéi)房地产(chǎn)企业项(xiàng)目并(bìng)购、商业(yè)养老地产、租赁住房建设等提供金(jīn)融支持。

    二、积极做(zuò)好(hǎo)“保交(jiāo)楼”金融服务

    (七(qī))支持开发性政策性银(yín)行(háng)提供“保交楼”专项借款。支持国家开发银(yín)行、农业发展银行按照(zhào)有关政策安排和要求,依法(fǎ)合(hé)规、高效有序(xù)地向经复核备案(àn)的(de)借款主体发(fā)放“保交楼”专项(xiàng)借款,封闭运行、专款专用,专项用于支(zhī)持已售逾期(qī)难交付住宅项目加快建设(shè)交付。

    (八)鼓励金融机(jī)构提供配套(tào)融资支持(chí)。在专项借款支持项目明确债权债务(wù)安排、专项(xiàng)借款和新增配套融资司法保障后,鼓励金融机构(gòu)特别是项目个人住房贷款的主(zhǔ)融资商业银行或其牵头组建的银(yín)团,按照市场化、法治化原则,为专项借款支持项目(mù)提供(gòng)新增配套融资支持,推动化解未交楼个(gè)人住房(fáng)贷款风险(xiǎn)。

    对于剩余货值的销售回款可同时覆盖专项借款和(hé)新增配套融(róng)资的项目,以及剩(shèng)余货值(zhí)的(de)销(xiāo)售回款不能同时覆盖(gài)专项(xiàng)借款和新增(zēng)配套融资,但已明确新增配套融资和专项借款配套机制安(ān)排(pái)并落实还款来源的项目(mù),鼓励金融(róng)机构(gòu)在商业自愿前(qián)提下积极提供新增配套融(róng)资(zī)支持。

    新增(zēng)配套融(róng)资的承贷主体应与专(zhuān)项(xiàng)借款支持项目(mù)的(de)实(shí)施(shī)主体保持一致,项目存(cún)量资产负债应经地方(fāng)政府组织有资(zī)质机构进(jìn)行审计评估确认并已(yǐ)制定“一楼一(yī)策”实(shí)施方案。商业银行可在(zài)房地产开发贷款项(xiàng)下新设“专项借款配套融资”子科目用于统计和管理。配套融资原则(zé)上不应超过对应专项借款的期限,最长不(bú)超过3年。项目销售回款应当划入在主融资(zī)商(shāng)业(yè)银行或其他商业银行开立的项目专(zhuān)用账户,项目专用账户(hù)由提供新增配套融资(zī)的商业银行参与共(gòng)同管理。明确按照“后进先出”原则(zé),项目剩余货值的销售(shòu)回款要(yào)优(yōu)先(xiān)偿(cháng)还新(xīn)增配套(tào)融资和专项借款。

    对于(yú)商业银行按(àn)照本通知(zhī)要求,自本通知印(yìn)发之日起半年(nián)内,向(xiàng)专项借款支(zhī)持项目发放的配套融资,在(zài)贷(dài)款期限内(nèi)不下调风险分(fèn)类;对债务(wù)新老(lǎo)划断后的承贷主体按照合格借款主体(tǐ)管理。对(duì)于新发放的配(pèi)套融资形成不良(liáng)的,相关(guān)机构(gòu)和人员已尽职(zhí)的,可予免责(zé)。

    三、积极配合做好受困(kùn)房地(dì)产企业风险(xiǎn)处置

    (九)做好房(fáng)地产项目并(bìng)购金(jīn)融支持。鼓励商业银(yín)行稳妥有序(xù)开展房地产(chǎn)项目并(bìng)购贷款业务,重点支持优质房地产企业兼并(bìng)收购(gòu)受困(kùn)房地(dì)产企(qǐ)业项目。鼓励金融资产管理公(gōng)司、地方资(zī)产管理公司(以下统称资产(chǎn)管理公司)发挥在不良资产(chǎn)处置、风险(xiǎn)管理等方面的经(jīng)验和能力,与地方政府、商业(yè)银行(háng)、房地产企(qǐ)业等(děng)共同协商(shāng)风险(xiǎn)化(huà)解模式(shì),推(tuī)动加快资产(chǎn)处置。鼓励资产管理公司与律师(shī)事务所、会计师(shī)事(shì)务所等第三方机(jī)构开(kāi)展合作,提(tí)高资产处置效率。支持符(fú)合条件的商业银行、金(jīn)融资产管(guǎn)理公司发行房地产项目(mù)并购主题金融(róng)债券(quàn)。

    (十)积极探索市场化支(zhī)持方式。对于部(bù)分已进(jìn)入司法重整的项(xiàng)目,金融(róng)机构可按自主决策、自担风险(xiǎn)、自负盈亏原则,一企一(yī)策协助推进项目复工交付。鼓励资产(chǎn)管理公司(sī)通过担任破产(chǎn)管(guǎn)理人(rén)、重整投资人等方式参与项目处(chù)置。支(zhī)持有条件的(de)金融机构稳妥探索通过设立(lì)基金等方(fāng)式,依法依(yī)规市场化化解受(shòu)困房地产企业风(fēng)险,支持项目完工交(jiāo)付。

    四、依(yī)法保(bǎo)障(zhàng)住房金(jīn)融消费(fèi)者合(hé)法权益

    (十一)鼓(gǔ)励依法自主协商延期还本付息。对于因疫情住(zhù)院(yuàn)治(zhì)疗或隔离,或(huò)因疫(yì)情停业失业而失去收(shōu)入来源的个人,以及(jí)因(yīn)购房合(hé)同(tóng)发生改变或解除的个人住房贷款,金融机构可按市场化、法治化原则(zé)与购(gòu)房(fáng)人自主开展协商,进行延期展期等调整,相关方都要依(yī)法依规、信(xìn)守(shǒu)合同、践行承诺。在此过程(chéng)中,金融机构要做好客户服务(wù)工作,加强(qiáng)沟(gōu)通,依(yī)法保障金融消费者(zhě)合法权益(yì),同时(shí)按(àn)相关规定做好资产分类。对于恶意逃(táo)废金(jīn)融债务(wù)的行为,依(yī)法依(yī)规(guī)予以处理,维护良好市(shì)场秩序。

    (十二(èr))切(qiē)实保(bǎo)护延期贷款的个人征信权益。个人(rén)住房贷款已调整(zhěng)还款安(ān)排的,金融(róng)机构按(àn)新的还款安排报(bào)送信用记(jì)录;经人民法院判决(jué)、裁定认(rèn)定(dìng)应予调整的,金融机构根据人民法院(yuàn)生(shēng)效判决、裁定等调整信(xìn)用记录报送,已报送(sòng)的予以(yǐ)调整。金融(róng)机构应妥善处置(zhì)相(xiàng)关(guān)征信异议,依法保护(hù)信息主体征信(xìn)权益。

    五(wǔ)、阶段性调整部分(fèn)金融管理政(zhèng)策

    (十三(sān))延长房地(dì)产贷款集中度管理政策过(guò)渡期安排(pái)。对(duì)于受疫情(qíng)等(děng)客观原因影响(xiǎng)不能(néng)如期满(mǎn)足房地产贷款集中度管(guǎn)理(lǐ)要求的(de)银(yín)行业金融机构,人民(mín)银行、银保监会或人民银行分支机构、银保(bǎo)监会派出机构根(gēn)据房(fáng)地产贷款集中度管理有关规定,基于实际情(qíng)况并(bìng)经客观评估(gū),合理延(yán)长其过渡期。

    (十四)阶段性优化房地(dì)产项目并购融资政策。相关金融机构要用好人民银行、银保监(jiān)会已(yǐ)出台的适用(yòng)于主要商业银行、全国(guó)性金融资产管理公司的阶段性(xìng)房地产金(jīn)融管理政策,加快推动(dòng)房地产风险市场化出清。

    六、加大住房租赁(lìn)金(jīn)融支持(chí)力度

    (十五)优(yōu)化(huà)住房(fáng)租赁信贷服务。引导金融机构重点加大对独立法人运(yùn)营、业务边界清(qīng)晰、具备(bèi)房地产专业投资和管理能力的(de)自持物业型住房租赁(lìn)企业的信(xìn)贷支(zhī)持,合理设(shè)计贷款期限、利率和还款方式,积极满足企业(yè)中长期(qī)资金需求。鼓励金融机构按照市场化、法(fǎ)治化原则,为各(gè)类主体收购、改建房地产(chǎn)项目用于(yú)住房租赁提供(gòng)资(zī)金支持(chí)。商业银行向持有保障性住房租(zū)赁项目认定(dìng)书的(de)保(bǎo)障性租赁住房项(xiàng)目发(fā)放的有关贷款,不纳入(rù)房(fáng)地产贷(dài)款集中度管理。商业地产改造为保障性租赁(lìn)住房,取得保障性租赁住房(fáng)认定书(shū)后,银行(háng)发放贷款期限、利率适用(yòng)保障性租(zū)赁贷款相关政(zhèng)策。

    (十(shí)六(liù))拓(tuò)宽住房租赁市场多元化融资渠道。支持住房租赁企(qǐ)业发行信用债券和(hé)担保(bǎo)债券等直接融资产(chǎn)品,专项用于租(zū)赁住(zhù)房(fáng)建设(shè)和经营。鼓励商业银行发(fā)行支持(chí)住(zhù)房租赁金融债券,筹(chóu)集资金用于增加住房租赁开发建设贷款和经营(yíng)性贷款投(tóu)放。稳步推进房地产投资(zī)信(xìn)托(tuō)基金(REITs)试点。


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    ▲桂(guì)花城奥特莱斯(sī)购物公园效果图(tú)


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    河南万家(jiā)园集团

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    通讯(xùn)地址:南阳市(shì)滨河西路与雪枫路交会处(chù)桂花城万(wàn)家园集(jí)团办公楼

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